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mai 15th, 2012
 Les gens très riches connaissent la façon de devenir encore plus riche en achetant et en revendant de l’immobilier, parfois de façon très rapide. Il faut planifier pour pouvoir grandir en immobilier. Voici 10 recommandations pour vous aider à bâtir votre parc immobilier :
1. Sachez vous entourer
Une personne seule ne peut pas tout faire et tout bien faire. Travaillez avec une équipe de professionnels.
2. Prenez des décisions éclairées dès le début
Il faut apprendre le plus possible avant de faire le premier achat. Lisez des livres, écoutez des DVD, suivez des formations ou embauchez un mentor qui pourra vous aider.
3. Mettez vos affaires en ordre
Connaissez-vous votre cote de crédit ? Procédez-vous avec une gestion de 15 cartes de crédit et 18 comptes en banque. C’est une des étapes cruciales sur laquelle je mets l’accent lors de mon coaching pour obtenir une bonne fondation de départ en immobilier.
4. Cherchez les bonnes propriétés
Faites des recherches pour trouver des comparables avec les prix des propriétés vendues et louées dans le secteur où vous songez investir. La bonne propriété attire les bons locataires ou les bons acheteurs, de sorte qu’il faut consacrer temps et efforts sur la recherche des propriétés idéales. Une bonne règle est de rechercher la pire maison dans le meilleur quartier.
5. Soyez à l’aise avec le risque
Les transactions immobilières impliquent souvent de grosses sommes d’argent, et souvent empruntées. Devenez familier avec les chiffres et concentrez vous sur l’augmentation de la valeur des propriétés.
6. Achetez votre première propriété
Essayez de choisir un immeuble à logements entièrement loués car cela diminuera votre risque et les maux de tête.
7. Gardez vos dépenses personnelles à la baisse
Réinvestissez les bénéfices pour augmenter la quantité de vos immeubles.
8. Réparez vos immeubles pour pouvoir augmenter leur valeur locative et aussi celle de l’immeuble
En augmentant la valeur de l’immeuble, ceci vous permet de pouvoir refinancer et ainsi d’utiliser cet argent pour investir dans un autre immeuble.
9. Restez aux aguets
Restez aux aguets des rabais sur le marché même si vous êtes présentement en train de procéder à une transaction. Qui sait? Peut-être aurez-vous trouvé un meilleur immeuble que celui que vous achetez présentement.
10. Diversifiez vos avoirs
Débutez dans le petit multi-résidentiel (duplex, triplex, quadruplex) et tranquillement, augmentez la grosseur des immeubles. Diversifiez vous par région, par type d’immeubles dont commercial, édifice à bureaux, industriel, location-achat, etc. Faites du développement de terrains et de la construction d’immeubles neufs.
Profitez du bon temps pour admirer votre parc immobilier ou votre empire immobilier.
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Ghislain Larochelle
Tags: Achat, conseil investissement, cours immobilier, diversification, formation immobilier, Ghislain Larochelle, parc immobilier, recherche, rénovation
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mai 1st, 2012
 J’ai reçu un appel la semaine dernière me demandant si j’étais intéressé à acheter un chalet. Les gens savent que j’achète plusieurs immeubles par année et je reçois souvent des offres de courtier ou du propriétaire lui-même. Naturellement, je les analyse tous pour estimer si cela s’avère un bon investissement.
Je me suis donc rendu en fin de semaine pour visiter le chalet à vendre par un propriétaire au bord d’un lac dans les Laurentides. Le prix était raisonnable pour un chalet/maison 4 saisons bâti en 1996, ainsi que la dimension du terrain.
Quelle surprise en arrivant, on aurait dit qu’ils avaient dû évacuer d’urgence. Le patio avant était tout prêt de s’effondrer car ils avaient creusé en-dessous et plus rien ne soutenait plus cet immense patio. Des débris gisaient partout. Pour moi, c’est inconcevable de mettre en vente une maison sans prendre quelques heures pour nettoyer. L’idée m’est alors venue d’écrire mon infolettre sur la façon de préparer sa maison ou son immeuble à logements pour la revente.
Certains secteurs ont des maisons qui demeurent sur le marché pendant une longue période de temps avant la vente. Toutefois, si vous agissez en posant les bonnes actions et que vous ayez un plan, il y a de fortes chances que votre maison se vende plus rapidement. Voici les étapes que je vous suggère :
1. Une équipe compétente
La première étape importante est d’utiliser les experts les plus qualifiés pour vous aider. Trouver le meilleur courtier, conseillère en home staging, un rénovateur expérimenté pour vous guider dans la transaction immobilière. Cela peut faire la différence entre un rêve ou un cauchemar en immobilier.
2. Démarquez-vous
Faites que votre maison se démarque positivement. Dans une mer de maisons à vendre, vous devez mettre la vôtre en évidence avec une publicité qui la rende différente et attrayante. Montrer et expliquer toutes les améliorations faites, l’emplacement de choix, les équipements fournis, le paysage bien entretenu, l’espace de vie intérieur et extérieur que vous avez créé.
3. Tournée de l’immeuble
Prenez une feuille de papier et effectuez une tournée à travers votre maison. Recherchez toutes les choses que l’acheteur pourrait voir comme un avantage et écrivez-les. Lorsque vous rencontrez votre courtier, faites lui part de ces détails. Votre pourrez décider par la suite quelles fonctionnalités sont les plus importants à mettre en évidence.
Refaites la même tournée de la maison, et essayez cette fois de trouver tout ce que l’acheteur potentiel va pouvoir relever comme problème. Demandez à un ami de jouer ce rôle, et dites lui d’être très critique. J’aime bien jouer ce rôle, et je peux vous dire que j’en trouve des petits problèmes que l’acheteur potentiel va voir. Utilisez les services de votre rénovateur ou spécialiste en home staging pour vous aider à corriger ces problèmes.
4. Soyez réaliste avec votre prix
Comme on dit en Québécois, si votre prix est trop élevé au départ vous allez «brûler» votre maison, signifiant que plusieurs la verront mais n’y porteront pas attention. « Ghislain, ce n’est pas si grave que cela, on va diminuer le prix plus tard si ça ne fonctionne pas ! » Oh non! Dites vous bien que l’acheteur potentiel se demandera pourquoi elle ne s’est pas vendue au prix demandé. Est-ce qu’il y a un problème avec cette maison? Si personne ne veut l’acheter, pourquoi, moi, j’en voudrais de cette maison. Votre maison est alors foutue. Faites attention à certains courtiers immobiliers qui vont vous faire miroiter un prix presque impossible à obtenir juste pour avoir le contrat de vente. Vous êtes mieux de transiger avec un courtier qui a fait ses devoirs et vous donne l’heure juste donc un prix de vente réaliste.
5. Dépersonnaliser et désencombrer
Vous devez réaliser, quand vous vendez votre maison, que les acheteurs veulent voir la maison comme si c’était la leur. C’est vraiment difficile à faire quand vous avez votre marque personnelle à l’intérieur de la maison comme les photos de familles, les dessus de comptoir remplis à craquer, etc. Les vendeurs disent souvent: « Mais je vis ici. » Oui, c’est vrai, mais vous êtes en train d’essayer de vendre la maison. Si vous désencombrez, vos chambres auront l’air plus spacieuses. Les acheteurs apprécient de pouvoir voir chaque chambre sans se perdre dans vos photos, vos souvenirs, et autres objets hétéroclites.
Certains objets que les vendeurs exhibent dans leur maison pourraient effectivement offenser l’acheteur, comme la tête de gibier accrochée au mur, les fusils, les épées, etc. Comme vous pouvez le constater, je crois beaucoup dans le home staging. Lorsque que je vends mes condos ou maisons, je les meuble toujours spécialement pour aider à la vente et un expert vient m’aider avec la décoration.
En fin de compte, très peu d’inconvénients pour une vente plus rapide et cela en vaut vraiment la peine. Le plus difficile pour tous est de passer à l’action, de faire le premier pas. Allez-y, faites que votre maison se démarque pour ainsi vendre votre maison plus rapidement, même dans un marché qui est saturé en maisons à vendre.
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Ghislain Larochelle
Tags: conseil investissement, cours immobilier, décoration, formation immobilier, Ghislain Larochelle, home staging, mise en valeurs, rénovation, vendre sa maison vite
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avril 17th, 2012
 La plupart des gens savent que pour construire une habitation écologique, Novoclimat, LEED, durable ou peu importe l’appelation, cela coûte plus cher qu’une maison «standard ». Il existe cependant des façons de sauver de l’argent pour construire ce type de maison à meilleur rendement énergétique.
Lorsque l’on a une vision écologique, on souhaite l’appliquer à tout son environnement, dont son habitation. Pour ce faire, nous construisons ou rénovons notre maison afin d’être plus respectueux de l’environnement.
En investissant dans une telle maison respectant des normes écologiques, tant au niveau de la construction (ossature bois, des isolations à base de paille, un toit végétal… ) qu’au niveau des habitudes de vie écologiques, toilettes sèches, poêle à granules… on souhaite connaître les certifications, les aides financières, les avantages qui en résultent, que ce soit pour les impôts, ou par exemple en souscrivant à une assurance.
Aides financières
Le montage financier est une étape très importante avant la construction ou la rénovation de votre maison. Quelles sont les aides auxquelles vous pouvez prétendre?
Tout d’abord, il est important de biens définir les différentes dépenses, construction, achat ou changement de mobilier, fournitures et matériaux… Un entrepreneur peut vous aider à évaluer le coût total de cette construction.
Ensuite, un entretien avec un conseiller financier sera nécessaire pour calculer votre capacité d’emprunt. Il est à noter que certains établissements bancaires proposent des solutions environnementales, comme par exemple, avec la souscription à certains prêts hypothécaires offrant un remboursement dès que les rénovations visent un but écologique. Il y a plusieurs institutions qui offrent ces programmes dont Desjardins, la Banque de Montréal, la Banque Scotia, Td Canada Trust, la Banque Royale, etc. Si vous avez acheté une maison, si vous planifiez l’achat d’une maison, ou encore, si vous êtes propriétaire d’une maison comportant des caractéristiques écoénergétiques, vous pouvez bénéficier d’un taux intéressant ou d’une remise en argent en optant pour une maison écologique. Vérifiez avec votre banque ce qu’ils offrent pour les rénovations aussi.
Enfin, renseignez-vous auprès des administrateurs de votre ville afin de connaître son implication ou non dans un plan environnemental. Dans une ville comme Victoriaville, de telles initiatives financent une partie du projet. Le programme Victoriaville Habitation DURABLE a été conçu afin d’offrir aux occupants d’une nouvelle habitation les meilleures pratiques favorisant la qualité de vie des occupants, dans une démarche respectueuse de l’environnement. Ces efforts permettent des économies sur la facture d’énergie pouvant atteindre jusqu’à 25 % et contribuent à augmenter la valeur de revente d’une propriété répondant aux normes de demain. Économie d’eau, meilleure qualité de l’air, réduction des gaz à effet de serre et récupération des matériaux représentent certains aspects contribuant à réduire l’empreinte écologique d’une nouvelle propriété.
Par son caractère simple et accessible et en raison des gains appréciables à prévoir en adhérant au programme, toute nouvelle construction à Victoriaville devrait être attestée Victoriaville Habitation DURABLE. En plus d’offrir une aide financière pouvant atteindre 8 000 $, le programme permet d’avoir accès aux meilleures pratiques favorisant la qualité de vie des occupants de la maison et le respect de l’environnement.
La certification LEED
Au Québec, nous utilisons la certification LEED pour mettre en avant l’accomplissement vers une démarche écologique. Pour ce faire, le programme part sur un système de pointage pouvant atteindre au maximum 136 points répartis dans 8 catégories. Ces catégories visent à améliorer la performance énergétique de votre habitat, mais aussi du quotidien des habitants. Elles regroupent l’innovation et le design, la localisation et la proximité avec les transports en commun, l’aménagement écologique du terrain, l’utilisation et la gestion de l’eau mesurée, la performance énergétique de l’habitat, les matériaux de construction utilisés, la qualité de l’air et la vérification de l’implication des habitants dans une démarche écologique.
L’assurance
Assurer une habitation écologique n’est pas un problème. Pour être sûr de vous diriger vers l’offre la plus adaptée, il est recommandé de faire appel à un courtier en assurances qui saura vous trouver l’offre la plus adaptée à vos besoins, mais aussi à votre démarche.
Certains cabinets d’assurances proposent des rabais sur les habitations écologiques. D’une part, pour encourager ces engagements écologiques, et d’autres part, ils sont aussi sûrs de la qualité des produits assurés. Vous pouvez obtenir, par exemple, 10% sur votre prime d’assurance si votre maison est certifiée LEED.
N’oubliez surtout pas les programmes gouvernementaux qui peuvent vous aider financièrement pour la construction d’une maison dotée d’une meilleure efficacité énergétique : Agence de l’efficacité énergétique, Fonds en efficacité énergétique de Gaz Métro, Hydro-Québec, Gazifère, Recyc-Québec, et plusieurs autres.
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Ghislain Larochelle
en collaboration avec Vincent Durivage
Tags: Auto construction, conseil investissement, cours immobilier, écologique, formation immobilier, Ghislain Larochelle, LEED, maison durable, rénovation
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avril 3rd, 2012
 Que vous soyez en condo ou un investisseur en immobilier, vous aurez besoin un jour ou l’autre d’embaucher un entrepreneur pour réaliser des travaux. Permettez-moi de vous témoigner que j’ai personnellement vu des immeubles rénovés si maladroitement par des bricoleurs du dimanche que tout le travail était à reprendre du début. Aucun respect des normes de construction n’était suivi et en plus, c’était vraiment laid et de mauvais goût.
Une fois que vous avez pris la décision de rénover et que vous savez ce que vous voulez, vous arrivez à l’étape cruciale de choisir l’entrepreneur ou le rénovateur. C’est une décision qu’il ne faut pas prendre à la légère.
Retenez toujours les services d’un entrepreneur qui a déjà exécuté des travaux semblables aux vôtres. Pourquoi? C’est très simple, vous ne voulez pas le payer pour qu’il apprenne lors de vos rénovations. Il connaîtra les matériaux et les techniques à employer, et il sera sans doute au courant des problèmes que l’on rencontre dans ce type de travaux ainsi que des solutions à apporter. Si vous voulez rénover de vieux immeubles, n’utilisez pas les services d’un entrepreneur spécialisé en maison neuve. Il va vouloir faire du neuf avec votre vieille maison et cela vous coûtera une fortune!
Comment trouver un bon entrepreneur ?
- Un membre de la famille, des amis ou des voisins peuvent vous recommander des entrepreneurs qui ont exécuté des travaux semblables;
- Des entrepreneurs qui travaillent dans ce métier, mais sont trop occupés, peuvent vous recommander un collègue;
- Consulter les associations locales de constructeurs et de rénovateurs;
- S’informer dans les magasins de matériaux de construction;
- Se renseigner sur un site Web des entrepreneurs sur Internet; ou
- Consulter un site web se spécialisant dans les références d’entrepreneurs.
Quelles questions poser lors de la première rencontre?
- Depuis combien de temps êtes-vous en affaires?
- Dans quels genres de travaux êtes-vous spécialisé?
- Ainsi, vous saurez si vous avez le bon entrepreneur devant vous.
- Pour quels genres de travaux, vous ou vos sous-traitants, détenez-vous un permis (p. ex., électricité, plomberie)? Vous saurez s’il a un permis pour les travaux que vous avez à effectuer.
- Avez-vous déjà effectué des travaux semblables auparavant?
- Combien de fois avez-vous fait ce type de rénovations?
- Est-ce que je peux visiter une rénovation que vous avez effectuée ?
- Avez-vous votre propre équipe pour faire les travaux ou confierez-vous une partie ou l’ensemble des travaux à des sous-traitants?
- Posez leur une question technique par rapport à vos travaux pour savoir comment ils pourront régler un problème donné.
- Quel type de garantie offrez-vous et que couvre-t-elle?
- Avez-vous une assurance contre les accidents de travail et une assurance de responsabilité civile?
En obtenant une liste d’anciens clients de l’entrepreneur, vous aurez le meilleur moyen pour avoir de bonnes références. Je vous suggère d’en demander 3 et plus, vous ne les contacterez pas tous mais au moins, vous pourrez en choisir certains que vous contacterez. Déplacez-vous pour voir sur place les rénovations que l’entrepreneur a faites si le client accepte. Je connais un entrepreneur qui effectue tous les dessins de conception en même temps qu’il fait les travaux. Je suis allé visiter une maison à vendre le mois dernier et je savais que c’était cet entrepreneur qui avait effectué les travaux. Toutes ses rénovations se ressemblent et la cliente en question se le faisait dire souvent. Donc, si vous recherchez l’exclusivité, allez voir un entrepreneur plus original et créatif. Ces éléments, on les détecte seulement en visitant les rénovations faites chez les clients.
N’hésitez pas à demander si, suite à ses travaux, le client a été obligé de les faire revenir pour corriger quoi que ce soit. Exemple : la plomberie coulait. Si les trois clients ont dit la même chose, cela peut démontrer une faiblesse de son équipe sur ce point.
Vous allez me dire que ces démarches prennent un temps précieux. OUI, mais on est mieux de faire ses devoirs avant qu’après! Une autre petite anecdote en terminant : j’ai reçu un appel il y a quelques années d’un rénovateur que j’avais embauché pour un FLIP de maison. Il m’appelle pour me dire qu’il manquait des vis aux charnières de portes d’armoire … Pensait-il que j’allais quitter mon travail pour aller lui chercher ses 3 vis manquantes ?
Il y a des entrepreneurs qui sont très débrouillards et autonomes, alors que d’autres le sont un peu moins! En faisant vos démarches de vérification avant l’embauche, vous saurez très bien avec qui vous faites affaire…
Vous avez connu des mésaventures, voire des histoires d’horreur avec le vôtre? Vous êtes plutôt tombé sur un as, un champion ? N’hésitez pas à me laisser un commentaire sur le sujet.
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Ghislain Larochelle
Tags: conseil investissement, cours immobilier, entrepreneur, flip, formation immobilier, Ghislain Larochelle, rénovateur, rénovation
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mars 20th, 2012
Lorsque vous entreprenez une démarche pour acheter une maison, beaucoup de choix sont possibles. L’un d’eux est le condominium. Comme vous le savez sans doute déjà, un condominium est une grande propriété divisée et vendue en unité individuelle. Ce qui la distingue d’une maison unifamiliale, c’est qu’en tant que propriétaire d’un condo, une surface partielle des aires communes vous appartient.
Cela pose souvent des défis pour les acheteurs de copropriétés. Si vous envisagez d’acheter un condo, je vous conseille de lire mon blogue pour en apprendre le plus possible sur ce type de propriété.
L’achat d’un condominium peut sembler une bonne option pour investir en immobilier, mais les acheteurs qui ne font pas leurs devoirs pourraient rapidement se retrouver coincés avec un investissement non rentable et se voir enterrer par les frais d’entretien et les coûts imprévus.
Les 3 points essentiels à vérifier sont :
1) La localisation
C’est la première et la plus importante de toutes si vous voulez que votre investissement prenne de la valeur. Est-ce que ce condo est bien localisé? Les 7 facteurs suivants sont déterminants lorsque l’on fait un investissement :
- La demande ;
- Les écoles ;
- Zone urbaine ;
- Qualité du quartier ;
- Économie de la région ;
- Transport ; et
- Taux de chômage.
J’élabore le sujet de la localisation plus en détails dans un autre infolettre. Cliquez ici pour la consulter.
2) L’âge et la condition
Quel est l’âge maximum de l’immeuble que vous acceptez pour votre condo? Il n’y a pas de secret pour moi : il faut une bâtisse en bonne condition. Personnellement, l’âge ne me dérange pas à condition que cet immeuble n’ait pas de réparations majeures à effectuer. Il est évident qu’un bâtiment plus âgé aura un peu plus de frais de réparations qu’un neuf, mais en revanche le condo coûtera moins cher à l’achat.
Les réparations cosmétiques (peinture, plancher, décoration, etc.) à faire à l’intérieur représentent pour moi un avantage d’acheter ce type de condo. Pourquoi ? Parce que le coût est moindre et c’est relativement facile à réparer. Un gain d’argent est toujours assuré au départ (faire son argent à l’achat) pour cet investissement. Je peux toujours obtenir un meilleur prix pour une unité bien entretenue et cela aide également lorsqu’il y a du home staging d’effectué.
Une fois mis au goût du jour, il est aussi plus facile d’obtenir un meilleur prix pour la location, donc une meilleure liquidité mensuelle.
Les services offerts avec l’immeuble sont importants à considérer : piscine, salle d’exercices, ascenseur. Ce sont probablement des commodités que vous êtes heureux de payer en vivant dans cet immeuble. Demandez-vous bien : Est-ce que cela vaut la peine pour un condo en location ? Est-ce que la surprime payée en vaut la chandelle (ou la liquidité mensuelle) ?.
Ce type de bâtiments muni de tels équipements aura habituellement des frais de condo s’élevant à des centaines de dollars de plus que si ces services n’y étaient pas fournis.
3) La santé financière du syndicat de copropriété
Au Québec, lorsque vous investissez dans un condo, vous achetez une partie de l’immeuble de condominiums, et un intérêt spécifique dans votre unité. Si vous achetez un condo dans un complexe qui n’est pas bien géré financièrement, le syndicat de copropriété pourrait vous demander, et même exiger, une « contribution » supplémentaire en plus de vos frais de condos, ce qui est sans doute autorisé en vertu des règlements du syndicat.
C’est ce qu’ils appelleront : la « cotisation spéciale », et vous ne serez sans doute pas heureux de la payer. C’est pourquoi, je vous invite à la prudence en faisant attention lorsque vous achetez un condo en Floride. C’est un des très grands risques.
Que devrez-vous rechercher principalement dans le budget du syndicat ? L’argent mis de côté pour les réparations et l’entretien, y compris la liste les travaux planifiés et non planifiés. Est-ce qu’il y a un budget pour le déneigement ou vous devez acheter une pelle et le faire vous-même? Ce n’est pas facile pour tout le monde de pouvoir évaluer s’il y a assez d’argent dans le compte de banque et si tous les budgets sont bien alignés. Il y a des compagnies qui se spécialisent dans l’étude des fonds de réserve pour analyser le risque et vérifier si tout est en concordance avec les besoins de l’immeuble. Il faut aussi bien vérifier les statuts et règlements du condo. Est-ce que tout le monde les respecte ? Qui sont les fervents du syndicat? Une firme extérieure, spécialisée dans ce type de gestion ou bien des propriétaires occupants bénévoles?
Vous aurez sûrement envie de lire plus et de comprendre, le budget de fonctionnement de la société maintenant.
Chaque fois que vous achetez une propriété, vous devriez toujours aller chercher des conseils professionnels. Oui ! Mais Ghislain cela coûte cher! Payer un professionnel 200$ à 500$ pour analyser votre achat, c’est cher? Un montant de 200$ en consultation sur un investissement de 100 000$ représente pourtant seulement ,2% de frais. Dites-vous bien que l’argent de vos investissements a été gagné durement, à la sueur de votre front; prenez-en soin pour ne pas la perdre!
J’espère que cet article vous sera utile et que vous pourrez songer à utiliser l’immobilier comme moyen pour investir votre argent.
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Ghislain Larochelle
Tags: condo, condominium, conseil investissement, cours immobilier, formation immobilier, Ghislain Larochelle, investir condo, syndicat de copropropriété
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mars 6th, 2012
 J’étais en consultation la semaine dernière avec un couple qui possédait un super beau duplex et qui voulait s’acheter une maison unifamiliale. Plus de la moitié du duplex était payée, et le couple disposait de suffisamment d’argent dans d’autres investissements pour acheter cette maison.
Ils voulaient vendre leur duplex pour une raison majeure : ils ne voulaient pas gérer de locataires ni s’occuper de l’entretien en plus de leur maison. Je leur ai proposé d’embaucher un gestionnaire immobilier qui règlerait leurs problèmes, ce qui leur permettrait de conserver leur investissement ayant pris 200 000$ de valeur en 7 ans. Un rendement difficile à trouver de nos jours!
Comme nous en avons déjà fait mention dans ce bulletin, ne pas investir en immobilier parce que « nous n’avons aucun temps disponible » serait une erreur puisque des firmes se spécialisent dans le soin de biens immobiliers d’autrui. Je vous présente donc le travail de gestionnaire immobilier et ce qu’il peut faire pour vous.
Profession : gestionnaire immobilier
La ligne directrice d’un tel mandat de gestion est d’agir « en bon père de famille ». En ce sens, le gestionnaire immobilier prend en charge toutes les activités entourant la gestion de l’immeuble :
La location
Un immeuble bien loué est un immeuble en santé financière. Le gestionnaire effectue les vérifications de pré-location, fait des propositions d’améliorations locatives, négocie les loyers, procède à la préparation de la documentation, tant pour le bail résidentiel que pour le bail commercial. Il obtient ensuite les signatures, les preuves d’assurance et autres documents requis. Le déménagement fait et le locataire installé, le gestionnaire veille à ce qu’il respecte les clauses de son bail et surtout paie son loyer à temps.
L’administration
Professionnel, ce gestionnaire dépose l’argent généré par la propriété dans un compte bancaire séparé. Il remet des états financiers mensuels complets qui permettent de suivre étroitement les opérations de l’immeuble. Il fait également les remises de TPS et TVQ, le cas échéant, il s’occupe des comptes à payer et à recevoir et prépare les conciliations bancaires. Il collecte les loyers et refacture les locataires au besoin.
Il s’occupe de la rédaction de la correspondance, du renouvellement des assurances, de la production de rapports d’opération mensuels, procès-verbaux, convocations, etc.
L’entretien et réparations
En bon gestionnaire, il inspecte les propriétés qui lui sont confiées comme si c’était les siennes. Il procède aux réparations requises pour que tout fonctionne sur des roulettes. Il fait des devis d’appels d’offres, obtient des soumissions, octroie des contrats. Il s’assure que le gazon est coupé, les fleurs plantées, les filtres du climatiseur changés et que toutes les lumières allument. Les opérations sont réalisées en respectant un budget préétabli avec le propriétaire. Le gestionnaire immobilier est généralement entouré d’une équipe de professionnels qui lui permet d’obtenir l’expertise externe nécessaire pour mener à bien son travail.
Le service-client
Le gestionnaire immobilier comprend qu’un locataire n’est pas un mal nécessaire mais bien la pierre angulaire de l’investissement. Un immeuble vide, c’est nul! Dès lors, il privilégie la création de relations d’affaires harmonieuses, basées sur l’écoute et la confiance, tant avec le locataire qu’avec le propriétaire.
Ces services sont offerts habituellement de façon standard. Certaines entreprises peuvent également offrir des services à la carte. Les honoraires représentent un pourcentage des revenus qui peut varier de 3 à 10% ou encore un tarif fixe à la porte, exemple 20$ par logement. Il faudra naturellement compter un supplément pour les honoraires de location le cas échéant. Les contrats standards sont signés pour une période d’une année à la fois. N’hésitez surtout pas à demander des références avant de vous engager dans cette voie.
J’espère que cet article vous sera utile et que vous pourrez songer à utiliser ce type de gestionnaire pour vous épargner du temps.
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Ghislain Larochelle
en collaboration avec Marie-Josée Ricard de Groupe Immobilier Gescard Inc.
Tags: argent, conseil investissement, cours immobilier, formation immobilière, Gestion immobilier, Ghislain Larochelle, manque de temps
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février 21st, 2012
 Je manque de temps ; je n’ai pas d’argent; je suis cassé comme un clou ! Vous avez probablement entendu ça plus d’une fois lors de conversations. Plusieurs raisons font que les gens n’investissent pas en immobilier. J’aimerais scruter chacune d’elles avec vous et les démystifier.
1) Manque de connaissance
La peur de se tromper et de vivre les horreurs que l’on voit à la télévision ou dans les journaux est une limitation à l’investissement en immobilier.
Apprendre à faire du ski alpin, c’est un peu le même principe que d’apprendre en immobilier. Essayez de dévaler la pente pour experts sans aucune préparation et les probabilités de chuter et de vous blesser sont très élevées. Toutefois, vous pourrez réussir à le faire un jour si vous suivez des cours et que vous débutez par des pentes intermédiaires, augmentant graduellement votre objectif jusqu’à la pente expert. Le même phénomène s’applique en immobilier : sans connaissances suffisantes, les gens préfèrent ne pas investir en immobilier. Si vous débutez dans le domaine en achetant un 12 ou 16 logements sans avoir aucune connaissance préalable, le chemin sera probablement ardu.
2) Manque de liquidité
Saviez-vous que 50% des gens qui suivent mon coaching en immobilier n’ont pas un sou ? Ce sont des gens qui foncent et qui trouvent des solutions pour acheter des immeubles de façon plus stratégique. Je leur montre comment sortir des méthodes traditionnelles de financement avec les banques pour pouvoir investir en immobilier. Êtes-vous obligé d’être 100% propriétaire ? Est-ce quelqu’un peut vous aider ? Saviez-vous que fréquemment, quand vous prenez possession d’un duplex ou d’un triplex et que vous devenez ainsi propriétaire occupant dans l’immeuble, il peut vous en coûter moins cher que de vivre dans une maison unifamiliale ou même un logement? On peut débuter en immobilier en achetant tout simplement un condo, c’est un excellent point de départ.
3) Aucun temps disponible
Il y a plusieurs façons d’investir en immobilier, tout comme dans le domaine des actions ou des fonds mutuels où vous pouvez vous occuper de vos actions et les suivre chaque jour, acheter et vendre vous-même via les sites Internet disponibles pour ce genre de transactions. Vous investissez donc votre temps au lieu d’utiliser un expert en sécurité financière qui peut tout négocier pour vous. Beaucoup de personnes utilisent les fonds communs pour ne pas se tracasser avec les décisions à prendre. Un gestionnaire chevronné s’occupe de tout faire pour eux.
Le même principe prévaut en immobilier. Il y a des gens spécialisés pour dénicher des immeubles et par la suite, des gestionnaires qui s’occuperont de tout. Ils font les dépôts dans votre compte bancaire, s’occupent des réparations et des locataires, paient les factures, vous présentent des rapports mensuels et font même le rapport d’impôt pour vous de l’immeuble, si vous le désirez. Vous n’avez alors besoin que de quelques heures par mois pour vérifier ces rapports et vous assurer que tout a été fait selon vos désirs. Il y a même des projets privés disponibles pour investir alors que tout est géré par des professionnels : aucun tracas de gestion.
4) Risque financier
Quel est le risque financier en immobilier selon vous ? Le principal risque est de faire un mauvais achat au départ et de payer l’immeuble trop cher. Le deuxième risque est de perdre vos revenus. Les revenus d’un immeuble proviennent de la location. Si votre immeuble est à pleine capacité ou presque, et que vous avez bien acheté, le risque est réduit de beaucoup. Si votre immeuble brûle, vos assurances couvrent la perte. Si le marché de l’immobilier fluctue à la baisse, vous avez un revenu de location chaque mois, ce qui ne vous perturbe pas car le prix descend sur papier seulement tant que vous ne vendez pas. Le risque financier en immobilier peut être diminué grandement en faisant vos devoirs.
5) Refus de gérer les locataires
Embauchez un spécialiste qui fait cela pour vous ! Souvent les gens ne veulent pas embaucher, savez-vous pourquoi? Parce qu’ils ont mal acheté et perdent de l’argent chaque mois. Ils veulent donc limiter les dégâts en essayant de tout faire eux-mêmes. Souvent, ils se tannent et sortent de l’immobilier avec un goût amer.
Lorsque l’on a un rêve, il faut trouver les moyens pour atteindre son objectif. Si vous êtes satisfait des investissements que vous avez présentement, tant mieux! Si vous n’êtes pas satisfait et que vous continuez avec la même méthode, il y a beaucoup de chances que vous ne soyez pas plus satisfait dans 1 an ou même 10 ans. Pensez donc à diversifier en immobilier!
J’espère que cet article vous sera utile et que vous pourrez prendre une meilleure décision lors de votre prochain investissement.
Racontez nous votre histoire ou faites vos commentaires. Il me fera plaisir de vous lire à ce sujet et d’y répondre.
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Ghislain Larochelle
Tags: argent, conseil investissement, cours immobilier, formation immobilier, Gestion immobilier, Ghislain Larochelle, manque de temps
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février 7th, 2012
 Vous êtes à la recherche du condo de vos rêves et il est indivise, devriez-vous l’acheter?
Je vais vous donner quelques explications sur la différence entre les deux. Avant de débuter, voici la définition des parties communes : parties accessibles par tout le monde et qui sont par exemple : les corridors, cages d’ascenseurs, chambre électrique, salle de réunion, piscine intérieure, etc.
Condo indivise
Les gens possèdent plus que leur appartement, ils sont copropriétaires de l’édifice entier. Le défi majeur avec les condos indivises est qu’il y a une hypothèque commune sur tous les condos. Les copropriétaires doivent donc se protéger les uns des autres au cas ou un copropriétaire ne paierait pas sa part de l’hypothèque. Certaines institutions financières ont un merveilleux produit pour ces cas soit une hypothèque adaptée pour l’indivision protégeant ces copropriétaires. En utilisant ce type d’hypothèque, vous êtes ainsi protégés de vos voisins.
Bref :
- Vous achetez un pourcentage de l’immeuble sans que ce pourcentage soit relié à une partie précise ;
- La convention d’indivision vous donne les droits sur une unité (appartement) qui sera exclusif à vous. Vous pourrez donc l’utiliser pour vous seul ;
- Vous ne pouvez toutefois pas vous financer avec la SCHL ou Genworth ; et
- Taxes municipales et scolaires moins élevées que dans le cas du condo divise.
Il est très important d’avoir une déclaration de copropriété. J’ai lu quelque part que 50% des condos indivises n’ont pas de contrat notarié. La déclaration de copropriété est souvent considérée comme représentant « la loi » dans une copropriété. Cela évite beaucoup de problèmes plus tard. Lorsque je fais une conversion d’un immeuble à logements en condos, je m’assure qu’il y ait une convention à chaque immeuble. Vous ajoutez les frais dans votre calcul de rentabilité au départ et vous rédigez la déclaration.
Condo divise
- Le condo divise est beaucoup plus populaire et plus connu au Canada.
- Vous achetez une partie de l’immeuble qui vous est propre ;
- Vous achetez des quoteparts des parties communes ;
- Vous avez accès aux parties communes ; et
- Le condo divise se vend normalement plus cher que le condo indivise. Cela peut donc freiner certains premiers acheteurs.
Il vous faut, avant d’acheter tout condominium, faire une demande de vérification de le convention de copropriété, les états financiers du syndicat de copropriété, budget, plans de garantie, preuve d’immatriculation du syndicat, certificat d’assurance, fonds de prévoyance, etc. Plusieurs vérifications sont à effectuer qui vous feront peut-être choisir de ne pas investir dans un immeuble en particulier. Les 2 types de condos, divise et indivise, sont de bons achats si vous faites vos devoirs avant d’acheter.
J’espère que cet article vous sera utile et que vous pourrez prendre une meilleure décision lors de votre prochaine visite de condo.
Si vous voulez en savoir plus, ne manquez pas ma formation sur la conversion en condo le 23 février 2012.
Racontez nous votre histoire ou faites vos commentaires. Il me fera plaisir de vous lire à ce sujet et d’y répondre.
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Ghislain Larochelle
Tags: condo, condominium, conseil investissement, convention, copropriété, cours immobilier, divise, formation immobilier, Ghislain Larochelle, indivise
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janvier 17th, 2012
 Imaginez que vous êtes assis en face de votre conseiller hypothécaire à la banque; il vous questionne longuement sur votre nouveau prêt hypothécaire. Comme dernière question, il vous demande finalement, après vous avoir demandé le terme qui vous convient et l’amortissement de votre hypothèque, voulez une hypothèque à taux fixe ou variable? Quoi, pardon ? Je ne sais pas… Vous lui demandez, lequel est le mieux ? Il vous répondra comme un bon avocat (excusez-moi pour les avocats) « cela dépend »…
Cela ne vous aide pas beaucoup n’est-ce pas ?
Le problème est que l’on ne peut pas prédire si les taux d’intérêt vont fluctuer en montant ou en descendant. Votre décision doit être prise selon votre tolérance aux risques et la souplesse de votre budget. Les taux variables sont souvent inférieurs aux taux fixes. Voici la différence entre les deux :
Hypothèque à taux fixe
Une hypothèque à taux fixe est assortie d’un taux d’intérêt « bloqué », inchangeable, pour tout le terme de l’hypothèque. Vous savez donc exactement ce qui vous attend, puisque vous connaissez :
- le taux d’intérêt de votre hypothèque ;
- le montant de vos versements hypothécaires ;
- la répartition de votre paiement entre le capital et les intérêts ;
- l’amortissement de votre hypothèque, c’est-à-dire le temps que vous mettrez à la rembourser en entier.
Désavantages du taux fixe :
- Il est généralement supérieur au taux variable ; et
- Il ne vous permet pas de profiter des baisses de taux.
Le taux fixe convient plus particulièrement aux personnes qui aiment planifier leurs dépenses à moyen ou à long terme (certains taux fixes sont offerts sur dix ans) et qui détestent s’inquiéter sur l’évolution future des taux d’intérêt.
Hypothèque à taux variable
Une hypothèque à taux d’intérêt variable est un prêt hypothécaire assorti d’un taux d’intérêt qui peut varier pendant le terme du prêt. Le taux d’intérêt varie en fonction de l’évolution des taux d’intérêt du marché (il s’agit généralement des taux préférentiels des banques). Dépendamment du prêteur et du type de produit, les paiements hypothécaires peuvent être fixes ou ils peuvent varier si le taux d’intérêt change.
Toutefois, la mesure dans laquelle une hypothèque à taux d’intérêt variable est plus avantageuse qu’une hypothèque à taux d’intérêt fixe dépend de l’évolution des taux d’intérêt du marché pendant la durée du terme de votre hypothèque. Or, cette évolution est difficile à prévoir. Par exemple, entre 2000 et 2010, le taux directeur de la Banque du Canada a oscillé entre 0,25 % et 6 %, ce qui est tout de même assez significatif.
Désavantages du taux variable :
- Si les taux d’intérêt du marché augmentent pendant la durée du terme de votre prêt, votre taux d’intérêt augmentera aussi et vous paierez plus d’intérêt au prêteur.
- Le hic, c’est que bon nombre en profitent pour acheter une plus grande maison, à la limite de ce qu’ils peuvent se permettre. Puis, dès que les taux commencent à monter, c’est la panique. N’ayant pas la marge de manoeuvre nécessaire au budget pour absorber cette hausse des dépenses, ils opteront plutôt pour un taux fixe.
- Peut-être pas la meilleure option pour les premiers acheteurs n’ayant pas beaucoup de flexibilité dans leur budget.
Comment faire pour profiter du taux d’intérêt variable et ne pas trop avoir de casse-tête pour les gens qui aiment les paiements qui ne varient pas?
1. Prenez une hypothèque à taux variable. (Présentement 3%)
2. Augmentez vos paiements mensuels comme un taux fixe (Présentement le taux affiché d’un taux fixe est environ 5.29%)
Tant que le taux variable courant sera inférieur à 5,29 %, vous rembourserez plus rapidement votre emprunt. Mais, dès que le taux courant montera au-dessus de 5,29 %, vos mensualités augmenteront, mais plus modestement.
Voici les faits sur les 50 dernières années
Si vous êtes réticent face aux hypothèques à taux variable, une étude indépendante réalisée par Dr Moshe Milevsky, professeur agrégé en finances de l’Université York, pourrait vous convaincre que l’hypothèque à taux variable n’est pas forcément synonyme de risque accru.
Serait-il plus avantageux pour les Canadiens de financer leur hypothèque avec un taux variable à court terme qu’avec un taux fixe à long terme ? Plusieurs continuent à se demander si de telles économies sont bel et bien réalisables et combien ils pourraient économiser.
L’étude du Dr. Milevsky fournit des preuves convaincantes. Récemment mise à jour, cette étude qui se fonde sur les taux d’intérêts hypothécaires de 1950 à 2007, révèle que :
- En choisissant une hypothèque à taux variable, les clients auraient économisé 20 000 $ en versements d’intérêts sur une période de 15 ans (pour une hypothèque de 100 000 $).
- Dans 89 % des cas, ils auraient mieux fait d’emprunter à un taux préférentiel (variable) plutôt qu’à un taux fixe pour un terme de cinq ans.
Vous devez considérer votre maison comme un placement à long terme. Bien que soumise à des fluctuations périodiques, la valeur des placements augmente généralement à long terme. Par conséquent, plusieurs consommateurs sont prêts à investir à long terme, puisqu’ils savent que la valeur de leur placement augmentera.
Il en est de même pour le choix du type de taux hypothécaire. Selon l’étude du Dr. Milevsky, vous avez plus de chances d’économiser en optant pour un taux préférentiel (variable) qu’en spéculant sur les taux d’intérêts à court terme.
Les conclusions de l’étude du Dr. Milevsky sont convaincantes : une hypothèque à taux variable vous fera économiser. Mais la décision d’opter pour une hypothèque à taux variable dépend autant de votre tolérance au risque que de vos objectifs actuels et à long terme.
Pour vous aider à choisir, voici une autre façon de le voir en regardant sous forme de graphique la différence entre les deux au cours des années :
J’espère que cet article vous a été utile et que vous pourrez prendre une meilleure décision lors de votre prochaine rencontre avec votre conseiller hypothécaire.
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Ghislain Larochelle
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janvier 3rd, 2012
 Apprenez quelles sont les meilleures rénovations à effectuer pour tirer le maximum de votre investissement.
C’est la période de l’année où plusieurs d’entre nous songent aux travaux qu’ils produiront dans leur résidence au printemps. Mais est-ce un bon investissement ? Oui et non, tout dépend des travaux en question.
Tous les investisseurs immobiliers qui effectuent des flips ou de l’achat et revente rapide d’immeubles savent très bien que l’immobilier leur a donné de très bons rendements dans les dernières 10 années.
Si vous envisagez d’effectuer des rénovations à votre domicile, ce pourrait donc être une belle façon d’augmenter la valeur de votre maison et ainsi obtenir un meilleur rendement lors de la revente.
Lorsque je fais des rénovations, je me demande tout le temps, quels seront les endroits de la maison où je vais obtenir un WOW et si j’obtiendrai un bon retour sur mon argent investi.
Mais, au juste, quelles sont les rénovations qui s’avèrent les plus payantes si on décide, plus tard, de vendre sa maison ou l’immeuble que l’on vient d’acheter ?
Priorité : cuisine et salle de bain
Tout le monde s’attend à avoir une belle cuisine et une salle de bain au goût du jour. C’est la priorité d’un éventuel acheteur. Si vous voulez mettre un peu d’extra, c’est exactement à cet endroit qu’il faut le faire. On voit régulièrement sur MLS des maisons à vendre avec une photo principale de la cuisine. Pourquoi ? Parce qu’il y a eu des efforts ont été mis sur cette pièce bien que l’extérieur de la maison soit souvent un peu laid. Est-ce la bonne chose à faire ? OUI !
L’Institut canadien des évaluateurs a mis au point l’outil appelé RENOVA, un guide interactif sur le web pour faciliter la détermination de la valeur des améliorations. RENOVA a été conçu pour donner une meilleure idée aux consommateurs du rendement sur l’investissement auquel ils peuvent s’attendre en ce qui a trait à une variété d’améliorations. Pour ce faire, l’outil interactif offre une valeur de recouvrement dérivée à même le coût de l’amélioration exprimé en dollars. Par exemple, un propriétaire pourrait indiquer qu’il prévoit débourser 10 000 $ pour refaire sa cuisine. RENOVA produira alors une valeur de rachat entre x et y dollars pour cette rénovation. Les propriétaires peuvent choisir entre les 25 améliorations les plus populaires. Les données ont été compilées par des évaluateurs agréés.
RENOVA procède aussi au classement des tendances à la rénovation, indiquant celle qui offre le plus de potentiel de recouvrement. Le logiciel web est cependant seulement en anglais mais il est très facile à comprendre.
Voyez par vous-même les augmentations de valeurs potentielles :
Vous pouvez donc voir les améliorations qui rapportent les plus soulignées en bleu. Concentrez-vous donc sur ces endroits en premier.
En fait, comme on peut le voir dans le tableau, il n’y a typiquement aucune dépense de rénovation qui permette au propriétaire de récupérer davantage que sa dépense lors de la revente.
Dépenser intelligemment
Évidemment, il existe des exceptions : plusieurs personnes utilisent la mise en valeur « home staging » et récupèrent plus que leur mise de fonds en mettant aussitôt leur maison en vente. Si vous faites un flip, n’essayez pas de prévoir ce que le prochain acheteur aimerait voir dans la maison. Restez général, ne réparez pas la maison comme si elle allait être habitée par vous.
Rénover avec des subventions
Pour la même raison, certaines rénovations ne rendront pas nécessairement votre maison plus jolie, mais elles pourraient être rentables parce qu’elles vous feront sauver des sommes chaque année en plus d’augmenter votre valeur de revente. C’est le cas des projets liés à l’efficacité énergétique, comme l’isolation au grenier, la pose de fenêtres plus écoénergétiques ou l’installation d’un système de chauffage moins énergivore.
Reste que, dans l’ensemble, ce serait une erreur que de voir une dépense de rénovation comme un investissement qui s’avèrera automatiquement rentable. Avant de vous lancer, faites vos calculs et consulter les gens du métier pour bien évaluer les coûts des travaux que vous voulez effectuer.
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Ghislain Larochelle
Tags: Augmenter valeur, conseil investissement, cours immobilier, flip, formation immobilier, Ghislain Larochelle, Institut canadien des évaluateurs, rendement investissement, Renova, rénovation
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